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ワンルームマンション投資は本当にオススメできるのか?失敗例から学ぶ不動産投資

「ワンルームマンション投資なら簡単にできるらしい」

 

物件を購入しておけば、自動的に家賃収入が入ってくる不動産投資をやってみたいと思っている人は少なくないと思います。

 

実際、毎月定期的に収入が入ってくる状態を作ることができたら生活も楽になりますし、いつか働けなくなったとしても安心ですよね。

 

ただ、不動産投資というと、どうしても多額の投資資金が必要となるため、一歩踏み出せないという人も多いのではないでしょうか?

 

そんな人に、最近よくおすすめされているのが「ワンルームマンション投資」です。

 

投資資金も少額で済むことから、ハードルが低い不動産投資として、サラリーマンで取り組む人も増えています。

 

しかし、実は「ワンルームマンション投資なら簡単にできる」という言葉を信じて、失敗してしまっている人が少なくないんです。

 

では、なぜハードルが低いと言われているワンルームマンション投資で失敗してしまうのでしょうか。

 

今回は失敗事例を踏まえて、ワンルームマンション投資が本当にオススメできるのかどうかを徹底的に解説していきます。

 

この記事を読めば、ワンルームマンション投資を本当にやるべきかどうかが分かるでしょう。

以下よりご確認ください。

 

ワンルームマンション投資がおすすめされている理由

そもそもなぜ、ワンルームマンション投資がハードルが低い投資としておすすめされているのでしょうか。

その理由は、以下の6つです。

ワンルームマンション投資がおすすめされている理由

・投資資金が少なくて済む

・不況に強い

・競合が少ない

・維持費が少なくて済む

・間取りによる悪影響が少ない

・設備にこだわる必要がそこまでない

 

投資資金が少なくて済む

ワンルームマンションは、1LDK、2LDKと言った面積が広いマンションよりも物件価格が安いので、単純に投資資金が少なくて済みます。

 

また、初期費用の観点から言っても、面積が狭い分だけ不動産取得税や固定資産税も安くなるので、総じて投資資金が少なくて済むと言えるでしょう。

 

あまり物件金額が高すぎるとそもそも融資を受けることが難しくなるので、ワンルームマンションくらいの金額が、サラリーマンがローンを組んで、不動産投資に取り組むにはちょうど良いくらいの金額だというわけです。

 

さらに投資資金が少なくて済むことにより、早期の初期費用回収も期待できますし、空室になったとしても赤字金額が少なくなるので、ローリスクだと言えます。

 

不況に強い

不況になるとマンションの借り手がつかずに家賃を下げざるを得ないというのは、よくある話です。

実際に家賃を高く設定している1LDK、2LDKと言ったマンションでは、どうしても不況時に家賃の下落幅が大きくなってしまいます。

 

しかし、ワンルームマンションはそもそもの家賃が安く設定されていることが多いので、仮に不況になったとしても家賃を下げずに済むか、少し下げる程度で済む場合が多いんです。

 

競合が少ない

夫婦や子育て世代が住む場所を探すときには、どのような物件を候補に入れるでしょうか。

 

考えられるのは、

・ファミリー向けの賃貸マンション

・一戸建ての賃貸

・分譲マンションの購入

・一戸建ての購入

と言ったところだと思います。

 

このように夫婦や子育て世代が物件の選択肢が多いのに対して、基本的にワンルームマンションに住む単身者が、物件を購入したり、一戸建てに住むという選択肢を選ぶことはほとんどありません。

 

基本的には、賃貸のワンルームマンションを選ぶでしょう。

 

つまり、ワンルームマンションに対しては需要が多く、入居者がつきやすいと考えることができます。

 

維持費が少なくて済む

マンションにかかる維持費をご存知ですか?

 

マンションにかかる維持費

・管理費

・修繕積立金

・固定資産税

・都市計画税

・補習費用

・管理委託料

 

基本的にこれらの維持費は、室内面積の広さに比例します。

つまり、室内面積の広さが狭いワンルームマンションであれば、維持費を抑えることができるんです。

 

間取りによる悪影響が少ない

1LDK、2LDK、3LDKのマンションになってくると、寝室のスペースはどうなっているかということやリビングダイニングの間取りなど間取りにこだわる人も増えてくるので、間取りで入居者がつきやすくなったり、つきにくくなったりします。

 

しかし、ワンルームであれば、そもそも部屋がひとつしかないこともあり、間取りが入居者のつきやすさに悪影響を及ぼしにくいです。

 

設備にこだわる必要がそこまでない

間取り同様に、ファミリー向けの賃貸になってくると、洗面やキッチン、お風呂などの設備にこだわる人も多くなります。

また、単身でファミリー向けの間取りが広い賃貸マンションに住んでいる人も比較的設備にこだわっているパターンが多いです。

 

しかし、ワンルームマンションに住む人はあまり設備にこだわっていない場合も多いんです。

 

もちろん、洗面化粧台やオートロックがないと女性の入居率が悪いなどということも考えられますが、基本的には、それほど設備に気を使う必要はありません。

 

ワンルームマンション投資の失敗例

ここまでワンルームマンション投資がおすすめされている理由を解説してきましたが、確かにこの理由だけを見ると、ワンルームマンション投資は非常に良い投資のように思えます。

 

では、なぜワンルームマンション投資で失敗する人がいるのでしょうか?

ここからは、ワンルームマンション投資の失敗例をご覧頂きながら、デメリットについて解説していきたいと思います。

ワンルームマンションの失敗例

・想定より入居期間が短い

・支出が想定より多い

・家賃とランニングコストの割合が悪い

 

想定より入居期間が短い

ワンルームマンションに限った話ではありませんが、不動産投資では、ローンを組んで投資を始める方が多いと思います。

そのため、空室になり、家賃収入が止まってしまえば、収支がマイナスになってしまうんです。

 

ワンルームマンションは単身者向けという特性上、短期間で退室する方が非常に多いので、想定していたより入居期間が短く、空室率が上がってしまう可能性があります。

 

空室率が上がってしまえば、購入前にシミュレーションしていた利回りを実現することができないので、結果失敗してしまうというわけです。

 

入居期間が短かったとしても、空室率が低ければ失敗しなくて済みますが、空室率を下げるためには人気の土地や駅の近くで物件を探すことになるので、物件自体の価格が高くなってしまいます。

 

少額から始められるワンルームマンション投資と言われていますが、結局ある程度の金額を出して良い物件を探さなければ、稼ぐことはできません。

 

支出が想定より多い

不動産投資では、基本的に退去時の修繕費用やリフォーム費用、設備の入替費用はすべてオーナーが持つことになります。

このような支出が想定より多く、赤字になるということも十分に考えられるんです。

 

ワンルームマンションはそもそもの家賃収入が多くないため、支出が重なると収支が悪化しやすくなります。

不動産販売会社もシミュレーション時にそこまで支出を多くみていない場合もあるので、自分でしっかりシミュレーションしておかないと後で痛い目を見ることになります。

 

家賃と維持費の割合が悪い

そもそも家賃と維持費の割合が悪く失敗したというのも、ワンルームマンション投資ではよくある話です。

 

維持費が家賃に対して割高な場合、そもそも収益性が落ちてしまうので、損失が発生しやすくなってしまうんです。

 

例えば、

家賃80,000円(維持費10,000円)

家賃50,000円(維持費8,000円)

という物件があったとして、維持費だけ見ると家賃50,000円の物件の方が良いような気がしてしまいます。

 

しかし、維持費の割合で見てみると家賃80,000円の物件は12.5%、家賃50,000円の物件は16%と家賃50,000円の物件の方が維持費の割合が高いんです。

 

維持費の割合が高いということは、収支が悪化し、損失を発生させる可能性が高いということです。

 

単純な維持費の金額でシミュレーションをして、物件を購入しないように気をつける必要があります。

 

ワンルームマンション投資を成功させるコツ

不動産投資業界で、ワンルームマンション投資を成功させるコツと言われているのが「複利運用」です。

複利運用:投資で得たお金を再投資すること

 

複利運用は不動産投資だけでなく、投資全般で資金を増やしていくために良いとされている手法です。

この複利運用を不動産投資でも利用するのが良いとされています。

 

例えば、1棟目のワンルームマンションを購入するとします。

その後、ワンルームマンションで得た家賃収入を利用して、2棟目のマンションを購入します。

 

そして、次は1棟目と2棟目の家賃収入を利用して3棟目を購入するというわけです。

 

ポイントは、いかに早くローンを返し終えるかということで、1棟目のローンを返し終わるために、家賃収入だけでなく、手元のお金を利用してローンを早期返済します。

ローンさえ返し終えれば、次は2棟目のローンを1棟目、2棟目の家賃収入と手元のお金を使って返していくという流れを繰り返します。

 

このようにワンルームマンション投資を繰り返せば、雪だるま式に物件数が増えていき、10棟目に達する頃には、9棟分の家賃収入と手元のお金で1棟分のローンを返せば良いので一瞬でローンの返済が終わってしまうんです。

 

10棟もワンルームマンションを所有すれば、家賃収入だけで月100万円近い収入になるので、不労所得で生きていくことも可能だと言えるでしょう。

 

複利運用のデメリット

このように一見すると非常に良いように思える不動産投資における複利運用ですが、実はデメリットもあるんです。

 

この方法を再現した場合、手元のお金は全てローン返済や物件購入に使うことになるので、最終的に自分の資産は「物件」のみという状態になります。

つまり手元には全くお金がない状態です。

 

確かに物件を手放せば、現金化することも可能ですが、現金化した時点で家賃収入は止まってしまいますし、物件が老朽化することで販売価格が下がっていけば、結局購入に使ったお金通りに現金化することはできなくなってしまいます。

 

ワンルームマンション投資は、将来的に自分の年金を作るという感覚で取り組むのであれば、おすすめできる投資ですが、今現在の自分を豊かにしたいと思って始めるのであれば、資産はあっても、結局使えるお金はほとんどないという状態になるのでおすすめできません。

 

今の自分を豊かにしたい人におすすめできる投資

ワンルームマンション投資では、1棟だけ購入する場合、失敗する可能性が高いです。

結局成功させるためには、複利運用で次々に物件を購入していく必要があります。

 

だからこそ、「1棟だけ買って月数万でも不労所得が欲しい」と思って、ワンルームマンション投資を始めた人が失敗しているんです。

 

では、複利運用で次々に物件を購入していけば良いかというとそうではありません。

 

結局、資産が物件に頼りきった状態になってしまうので、手元にお金を残すことができず、ワンルームマンション投資を始めるきっかけとなった、「月数万でも収入が欲しい」という状態は達成できないんです。

 

もし、ワンルームマンション投資をやりたいと思ったきっかけが「簡単に月数万の副収入がを得て生活を豊かにしたい」ということであれば、別の投資をやったほうが良いと言えるでしょう。

 

また、月数万の副収入のために、数千万のローンを組んで、リスクを負うのは絶対におすすめできません。

 

では、「簡単に月数万の副収入がを得て生活を豊かにしたい」と思っている人は、一体どのような投資をやるべきなのでしょうか。

 

そこで最後にこの条件を達成するためにおすすめできる投資を紹介したいと思います。

 

バイナリーオプション

簡単に月数万の副収入を得たいのであれば、「しっかり稼げて」「ローリスクで」「簡単な」投資である「バイナリーオプション」がおすすめです。

 

バイナリーオプションとは、決められた時間に決められた金額より通貨の値段が上がるか下がるかを予測することで利益を狙う投資です。

 

例えば、現在1ドル100円のときに1時間後のドルの価格は、1ドル101円より上がるか下がるかを予想し、予想が当たれば利益が出るという仕組みになります。

 

しっかり稼げる

バイナリーオプションでは、予想が当たれば投資金額の1.8倍~2倍のお金が返金されます。

この返金されるお金のことを「ペイアウト」と言います。

 

例えば、1,000円投資して、予想が当たれば2,000円のペイアウトを得ることができるので、1,000円の利益となります。(投資したお金は返ってこないため、2,000円ではなく1,000円の利益です)

 

このように予測が当たった時には投資金額の1.8倍〜2倍になってお金が返金されるので多額の利益を狙うことができるのです。

 

ローリスク

バイナリーオプションは、予測が外れた時には投資したお金を失うだけという仕組みです。

つまり、元本以上の損失を負う可能性がないんです。

 

ローンを組んでワンルームマンション投資をおこなった場合、失敗すれば自分が持っている資金以上のお金を失うことになります。

つまり、元本以上の資金を失うということです。

 

その点バイナリーオプションは元本以上の損失を負う可能性がない分いかにローリスクかお分り頂けると思います。

 

簡単で手間がかからない

何よりも目標金額より、ハイかローを当てるだけなので簡単で手間がかかりませんし、収益計算も非常に簡単です。

投資初心者でも覚えることが少なく、簡単に取り組めるのではないでしょうか。

 

また、ここまで解説したようにバイナリーオプションは、投資初心者でも取り組みやすい要素が揃っていることもあり、近年急速に人気を伸ばしている投資なので、関連するツールも充実してきています。

 

その中でもより手軽にバイナリーオプションができると人気なのが「サインツール」と呼ばれるツールです。

 

サインツールは、バイナリーオプションのチャート上で投資すべきタイミングを教えてくれるツールであり、サインツールを利用すればエントリーする場所が分かるので、より手軽に高い勝率を目指すことも可能になります。

 

このような便利なツールを使うことができるのもバイナリーオプションの強みだと言えるでしょう。

【まとめ】自分の目的に合った投資を選ぼう

今回はワンルームマンション投資について解説しました。

 

ワンルームマンション投資は、確かに複利運用することで、将来的に不労所得で生活できるほどの収入を目指すことが可能です。

 

しかし、「簡単に月数万の副収入がを得て生活を豊かにしたい」という気持ちで1棟だけ購入すれば、今回紹介した失敗例のように失敗してしまう可能性が高いでしょう。

 

ワンルームマンション投資はメリットも大きく決して悪い投資ではありませんが、投資をする目的と投資先が合っていない人がやると失敗することになってしまうので、一度自分が投資をする目的が何なのか考えてみてください。

 

そして、「現在の自分を豊かにしたい」というのが目的なのであれば、最後に紹介した「バイナリーオプション」がおすすめです。

 

ローリスクで簡単ながら、しっかり稼ぐこともできるので、もし、興味があればぜひやってみてください。

 

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