バイナリーオプション

不動産投資の金利相場を徹底解説!好条件でローンを組むために知っておきたいこと

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近年の投資ブームの影響もあり、サラリーマンでも不動産投資を始めることを検討する人が増えてきました。

しかし、物件の金額が高額になってしまう不動産投資をやるためには、どうしてもローンを組む必要がありますよね。

キャッシュで不動産を購入できる方はほとんどいないと思いますので、不動産投資をする以上ローンとは絶対に付き合っていく必要があるんです。

だからこそ、不動産投資においては物件選びと同じくらいローンの金利が重要なんです。

低金利で借りることができれば、支払総額が安くなるだけでなく、それだけ利益も出しやすくなります。

ただし、金利は購入する投資物件やオーナー個人の資産や条件、金融機関などの様々な条件で変動しますので、物件の購入前からローンや金利について理解を深めておく必要があります。

そこで今回は、不動産投資における金利相場について徹底解説していきます。

今不動産投資に興味を持っている人は、この記事を読めば、不動産投資における金利相場を理解しておくことができるので、知らぬ間に高い金利でローンを組んでしまい損をしてしまったということを防ぐことができるでしょう。

不動産投資の金利相場

現在不動産投資向けのローンを提供している金融機関は大きく分けて以下の5つです。

金融機関一覧
  • 都市銀行(メガバンク)
  • 地方銀行
  • 信用金庫
  • ノンバンク
  • 日本政策金融公庫

次にこの5つの金融機関の金利相場や特徴について以下の表をご覧ください。

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
都市銀行 1%前後 ・低金利
・長期借り入れも可能
・新築や築浅物件
・担保価値の高い場所
地方銀行 1.5%〜4.5% ・融資額などは銀行による ・高利回り物件
・新築物件
信用金庫
信用組合
2%〜3% ・地縁を重視する
・低金利
・長期借り入れも可能
・銀行の営業エリア物件
ノンバンク 2.9%〜4.5% ・融資審査が優しい
・融資エリアが広い
・高利回りの物件
日本政策金融金庫 1.2%〜2% ・審査基準が独特
・低金利
・短期借り入れ
・交渉は自分で行う
・物件を問わない
・他行から融資を受けにくい物件

だいたい平均すると不動産投資の金利相場は、平均で「2.5%前後」になります。

不動産投資の金利相場の平均は2.5%前後

では、各銀行について詳しく解説していきます。

自分が購入を検討している物件がどの金融機関に適しているかを確認することで、条件の良い銀行でローンを組むことができるようになるはずです。

都市銀行

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
都市銀行 1%前後 ・低金利
・長期借り入れも可能
・新築や築浅物件
・担保価値の高い場所

都市銀行は通称メガバンクと呼ばれる銀行たちで、一般的に三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行の3つの銀行のことを指します。

場合によっては、りそな銀行を都市銀行として数えることもあります。

都市銀行の特徴は以下の4つです。

◼︎都市銀行の特徴

  • 低金利で融資を受けることができる
  • 20年以上に渡る長期借入が可能
  • 融資エリアが全国
  • 融資の審査基準が厳しい

※都市銀行では、基本的に銀行によって金利や融資の条件に違いはありません。

低金利で融資を受けることができるうえに20年以上に渡る長期借入が可能なので、不動産投資をするうえではまず検討したい金融機関です。

また、メガバンクであるため、全国に支店があり、地方に住んでいたとしても都心のマンションを購入するための融資が受けられるといったメリットもあります。

一方で、年収や勤務先を含め、ローンの審査条件が非常に厳しいので、なかなかローンの審査が通らないというデメリットもあるので注意してください。

※銀行の審査基準については、後述の「そもそも銀行の融資基準とは?」で解説しますのでそちらを参照してください。

都市銀行を利用してローンを組む場合は、以下のような物件を購入する際に利用することをおすすめします。

◼︎都市銀行のおすすめ物件

  • 東京や大阪など都市圏の物件
  • 路線価値の高いエリアに建つ物件
  • 新築や築浅(目安:築5年)

地方銀行

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
地方銀行 1.5%〜4.5% ・融資額などは銀行による ・高利回り物件
・新築物件

地方銀行とは、各都道府県に本店がある銀行で、地域経済に大きな影響力を持つ金融機関のことです。

簡単に言えば、地域密着の銀行ですね。

◼︎代表的な地方銀行

  • 千葉銀行
  • 横浜銀行
  • 静岡銀行
  • スルガ銀行
  • 関西アーバン銀行
  • みなと銀行

地方銀行の特徴は以下の4つです。

◼︎地方銀行の特徴

  • 不動産融資に対しての姿勢は銀行による
  • 都市銀行より金利が高い
  • 全国の主要都市の物件であれば融資可能
  • 審査基準が優しい

地方銀行の特徴として、各銀行によって不動産投資の融資に対する姿勢が様々だということが挙げられます。

そのため、不動産融資を受けたいのであれば、不動産融資に積極的な銀行を選ぶ必要があるんです。

不動産融資に積極的な銀行として有名なのは、首都圏であれば横浜銀行やスルガ銀行、関西圏では関西アーバン銀行などが挙げられるので覚えておいてくださいね。

また、地方銀行は、都市銀行に比べて融資の条件が優しいので、築年数が古い物件や郊外の物件でも融資を受けられるのが大きなメリットです。

ただし、都市銀行に比べると金利が高いというデメリットがあるので、都市銀行では融資が下りないような高利回りの物件を狙っていくと良いでしょう。

◼︎地方銀行のおすすめ物件

  • 多少金利が高くても利益が出る高利回りの物件
  • 郊外の1棟アパートやマンションなど

信用金庫(信用組合)

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
信用金庫
信用組合
2%〜3% ・地縁を重視する
・低金利
・長期借り入れも可能
・銀行の営業エリア物件

信用金庫(信用組合)とは、地方銀行と同じ地域密着型の銀行ですが、信用金庫法によって営業できる地域が金融庁で定められている銀行のことです。

地方銀行の特徴は以下の4つです。

◼︎地方銀行の特徴

  • 地縁を重視する(特定地域の融資しか受けられない)
  • 低金利
  • 長期借り入れも可能

地方銀行の特徴として、地縁を非常に重視するので、その銀行が所在地をおく特定地域の物件でしか融資が受けられないことが挙げられます。

ただし、低金利で長期借り入れが可能なので、条件が合うのであれば、非常に有利な条件で融資を受けることが可能になります。

◼︎信用金庫(信用組合)のおすすめ物件

  • 銀行の営業エリアにある物件

ノンバンク

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
ノンバンク 2.9%〜4.5% ・融資審査が優しい
・融資エリアが広い
・高利回りの物件

ノンバンクとは、通常の銀行と違い、預金業務をおこなわず、貸付のみを専門的におこなう金融機関のことです。

クレジットカード会社や消費者金融、信販会社などがノンバンクに該当します。

◼︎代表的なノンバンク

  • オリックス銀行
  • 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

ノンバンクの特徴は以下の5つです。

◼︎ノンバンクの特徴

  • 不動産融資に対しての姿勢はノンバンクによる
  • 金利が高い
  • 長期融資が可能
  • 融資エリアが広い
  • 融資に条件がつく場合がある(オリックス銀行の場合:団体信用生命保険への加入が必要)

ノンバンクの特徴として、各銀行によって不動産投資の融資に対する姿勢が様々だということが挙げられます。

先ほど挙げたオリックス銀行と三井住友トラスト・ローン&ファイナンスは不動産投資に積極的な銀行です。

比較的金利が高く設定されていますが、その分融資条件が優しく、長期融資を受けることも可能です。

そのため、都市銀行や地方銀行で融資が受けられない物件の融資を受けたい場合には役に立つでしょう。

金利が高い分だけ、利益が出るように高利回りの物件を狙っていくようにしてください。

◼︎ノンバンクのおすすめ物件

  • 多少金利が高くても利益が出る高利回りの物件
  • 都市銀行や地方銀行で融資が下りない物件

日本政策金融金庫

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
日本政策金融金庫 1.2%〜2% ・審査基準が独特
・低金利
・短期借り入れ
・交渉は自分で行う
・物件を問わない
・他行から融資を受けにくい物件

日本政策金融公庫は財務省所轄の金融機関のことです。

財務省管轄であるため、非常に公益性が高いことが特徴として挙げられます。

日本政策金融公庫の特徴は以下の4つです。

◼︎日本政策金融公庫の特徴

  • 融資の条件が優しい
  • 低金利
  • 長期融資が可能
  • 交渉は自分でおこなう必要がある

日本政策金融公庫の特徴として、融資の条件が優しいため、高齢者や女性であっても融資が受けやすいということが挙げられます。

また、融資期間は短いものの、低金利なので利益を上げやすいのもメリットでしょう。

さらに日本政策金融公庫の最大のメリットとして挙げられるのが、他の金融機関では出ないような物件でも融資を受けられる場合があるということです。

審査基準としては個人の属性や物件よりも賃貸経営としての事業性を評価する傾向にあるので、他の金融機関が融資を嫌がるような物件でも融資を受けることが可能なんですね。

ただし、一般的に不動産融資を受ける場合は、金融機関に対して、不動産業者が代行して交渉を行う場合が多いですが、日本政策金融公庫の場合は、投資を行う本人が最寄りの各支店に赴き交渉する必要があるので注意してください。

◼︎ノンバンクのおすすめ物件

  • 多他の金融機関が融資を嫌がるような物件(戸建住宅など)

そもそも銀行の融資基準とは?

そもそも皆さんは銀行の融資の審査基準をご存知でしょうか。

銀行の融資の審査基準には大きく分けて以下の2つがあります。

融資の審査基準
  • 物件の調査
  • 個人の調査

物件の調査

物件の調査は大きく分けて以下の2つに分けることができます。

◼︎物件の調査

  • 現地調査
  • 机上調査

それぞれのチェック項目を表にまとめてみました。

◼︎現地調査

  • 入居状況
  • 周辺の環境
  • 役所調査
  • 周辺の不動産業者への聞き込み

◼︎机上調査

  • 尊法性
  • 積算
  • 評価
  • 接道
  • 幅員
  • 方角
  • 地形

個人の調査

個人調査でのチェック項目は以下の通りです。

◼︎個人調査

  • 資産背景
  • 所有不動産
  • 親の資産
  • 勤務先

このように見ていくと、銀行の融資調査では満遍なく、様々なことを見ていることがわかります。

事前に調査項目を把握しておくと融資の交渉にも役立つはずなので、覚えておいてください。

固定金利と変動金利

不動産投資で利用する融資の金利には大きく分けて以下の2種類があります。

◼︎不動産で利用する融資の金利の種類

  • 固定金利:借入時に約束した利率を最後まで変えずに利息額を計算する
  • 変動金利:銀行の短期プライムレート(1年以内の最優遇金利)を基準に利率が変動する

以下で個別に解説していきます。

固定金利

固定金利とは、借入時に約束した利率を最後まで変えずに利息額を計算することで、返済まで金利が変動することはありません。

◼︎固定金利のメリット

  • 返済額が一定で返済の見通しが立てやすい
  • 金利上昇のリスクがない

◼︎固定金利のデメリット

  • 変動金利よりも金利が高い
  • 金利相場が低下した場合は高い金利で返済をする必要がある
  • 繰上げ返済時に違約金が設定される場合がある

固定金利の場合は、金利が一定のため、将来的な見通しを立てやすいというメリットがあります。

一方で繰上げ返済などをする場合には、違約金が発生する恐れがあったり、金利相場が低下した場合は高い金利を支払い続ける必要があるというデメリットも存在するんです。

基本的に不動産投資においては、いかに早期返済を目指すかというのも大きなポイントになってくるのであまり固定金利は向いていません。

新築から35年保有するなど長期保有が前提の場合を除いては、固定金利での借り入れはやめておいた方が良いでしょう。

変動金利

変動金利とは、銀行の短期プライムレート(1年以内の最優遇金利)を基準に利率が変動することで、返済中に利率が変動します。

基本的に5年に一度見直され、長期金利が下がれば借入金利も下がり、長期金利が上がれば借入金利も上がる仕組みになっているんです。

◼︎変動金利のメリット

  • 固定金利よりも金利が低い
  • 繰上げ返済をしても違約金が発生しない

◼︎変動金利のデメリット

  • 金利上昇のリスクがある

変動金利は、固定金利よりも金利上昇のリスクがあるため、基本的に固定金利よりも金利が低く設定されています。

また、繰上げ返済をしても違約金が発生しないことから、不動産投資においては変動金利が採用される場合が非常に多いんです。

確かに金利上昇のリスクがあるものの、基本的には変動金利を採用した方が不動産投資においては稼ぎやすくなると言えるでしょう。

そもそも融資額は最少に収める方が良い

今回は、不動産投資をする際に必須となるローン(融資)について解説してきました。

不動産投資においては出来るだけ好条件で融資を受けるのが利益を出しやすくする大きなポイントだと言われていますが、そもそも融資に頼らず、キャッシュでの購入、もしくは繰上げ返済をおこなうことで金利を最少まで減らすのがもっとも重要です。

現実的にキャッシュでの購入というのは難しいでしょうから、まずは好条件でローンを組んでから、繰上げ返済を目指していくのが現実的だと言えるでしょう。

しかし、繰上げ返済をするためには、普段の収入以上に資金を稼いでいく必要がありますよね。

そこで私がオススメしたいのが、別の投資を利用することで資金を稼ぐということです。

そもそも投資において重要だと言われているのは様々な投資商品に分散して投資をする「分散投資」をするということで、分散投資をすれば、自分が投資している投資商品に万が一のことがあった場合のリスクを最小限に減らすことができます。

そのため、分散投資の観点からも不動産投資と同時に別の投資で資金を稼ぐことを目指すのが非常にオススメです。

では、どのような投資であれば資金を十分に稼ぐことができるのでしょうか。

ポイントになるのは、資金を稼げるということはもちろん「ローリスク」「少額から取り組める」「仕組みが簡単」ということです。

あまり投資に慣れていないのであれば、特にこの3つのポイントは意識してください。

以下で実際に上記の条件に当てはまる投資を皆さんにご紹介していきます。

興味がある方はぜひやってみてくださいね。

バイナリーオプション

私がオススメしている投資とは「バイナリーオプション」という投資で、投資初心者が絶対に押さえておいてほしい「ローリスク」「少額から取り組める」「仕組みが簡単」という3つのポイントを全て押さえている投資です。

しかも「しっかり稼ぐ」こともできる投資なので、融資の繰上げ返済の資金を稼ぐためにはもってこいの投資だと言えるでしょう。

そもそもバイナリーオプションとは、世界各国の通貨と通貨を交換する取引である外国為替取引を利用した投資で、上記の3つのポイントを押さえていることから比較的初心者に取り組みやすい投資だと言われています。

仕組みも非常に簡単で、決められた時間に決められた金額より通貨の値段が上がるか下がるかを予測するだけです。

例えば、現在1ドル100円のときに1時間後のドルの価格が、1ドル100円より上がるか下がるかを予想し、予想が当たれば利益が出るという仕組みになります。

少額から取り組める

バイナリーオプションは非常に少額から取り組める投資のうちのひとつで最低1,000円から取り組むことができます。

1,000円であれば学生でも十分取り組むことができますよね。

しっかり稼げる

バイナリーオプションは2択の投資ですが、予想が当たれば投資金額の1.8倍〜2倍のお金が返金されます。

この返金されるお金のことを「ペイアウト」と言います。

例えば、ペイアウト率が1.85倍の時に1,000円投資して、予想が当たれば1,850円のペイアウトを得ることができるので、850円の利益となります。(投資したお金は返ってこないため、1,850円ではなく850円の利益です)

一定の勝率を維持して勝ち続けることができれば、予想が当った場合に投資金額の1.8倍〜2倍の資金が増えていくわけですからしっかりと稼ぐことができます。

ローリスク

バイナリーオプションは、予測が外れた時には投資したお金を失うだけという仕組みです。

つまり、元本(自分の元手資金)以上の損失を負う可能性がないんです。

基本的に投資では、どれだけローリスクだと言われている投資でも元本以上の損失を出してしまう可能性があります。

よくメディアで「FXで自己破産!」などと報道されていますが、これは元本以上の損失を出してしまい、損失分のお金が払えないことで起きる現象です。

これは損失が自分の元本を超えた金額となってしまうことが問題なのであって、元本の中で済むのであれば、自己破産や借金は避けられます。

バイナリーオプションであれば、元本以上の損失を負うということはありませんので、安心して取引をすることができます。

仕組みが簡単で手間がかからない

何よりも目標金額より、ハイかローを当てるだけなので簡単で手間がかかりませんし、収益計算も非常に簡単です。

投資初心者でも覚えることが少なく、簡単に取り組めるのではないでしょうか。

また、ここまで解説したようにバイナリーオプションは、投資初心者でも取り組みやすい要素が揃っていることもあり、近年急速に人気を伸ばしている投資なので、関連するツールも充実してきています。

その中でもより手軽にバイナリーオプションができると人気なのが「サインツール」と呼ばれるツールです。

サインツールは、バイナリーオプションのチャート上で投資すべきタイミングを教えてくれるツールであり、サインツールを利用すればエントリーする場所が分かるので、より手軽に高い勝率を目指すことも可能になります。

このような便利なツールを使うことができるのもバイナリーオプションの強みだと言えるでしょう。

よく副業としておすすめされているものにFXの自動売買ツールがありますが、確かにシステム頼りで何もしなくても良い自動売買ツールに比べると手間がかかってしまいます。

しかし、この手間が逆に高いリターンをもたらす可能性があります。

サインツールであれば、自分の裁量を加えながらトレードを行うこともできるので、サインが出たとしても、今エントリーすべきでないと思えばエントリーを避けることもできます。

このひと手間が結果としてシステムに依存する自動売買ツールよりも高い勝率を目指すことだって可能にするんです。

【まとめ】不動産投資でのローンは重要なポイント

不動産投資において物件選びと同じくらいローンや金利というのは重要なポイントです。

稼いでいくためには、当然低金利で融資を受ける必要があります。

ただし、金融機関も審査を行いますので、必ずしも自分の受けたいように融資を受けれるわけではありません。

そのため、まずは自分にとってもっとも好条件で融資を受けられる金融機関を探すのが重要だと言えるでしょう。

金融機関名 金利相場 特徴 利用しやすい物件
都市銀行 1%前後 ・低金利
・長期借り入れも可能
・新築や築浅物件
・担保価値の高い場所
地方銀行 1.5%〜4.5% ・融資額などは銀行による ・高利回り物件
・新築物件
信用金庫
信用組合
2%〜3% ・地縁を重視する
・低金利
・長期借り入れも可能
・銀行の営業エリア物件
ノンバンク 2.9%〜4.5% ・融資審査が優しい
・融資エリアが広い
・高利回りの物件
日本政策金融金庫 1.2%〜2% ・審査基準が独特
・低金利
・短期借り入れ
・交渉は自分で行う
・物件を問わない
・他行から融資を受けにくい物件

また、好条件で融資を受けれたとしても、それを長期間かけて返していくのはオススメしません。

出来るだけローンの早期返済をすることで、利益を出しやすくなるので、基本的には早期返済を目指しましょう。

そのためにも、最後にオススメしたように投資を利用して分散投資をしながら、資金を稼いでいくことをオススメします。

特に最後に紹介したバイナリーオプションであれば、少額からローリスクに資金を稼ぐことができるのでオススメです。

興味があればぜひやってみてくださいね。

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