かつては「限られたお金持ちしか出来ない投資」というイメージがあった不動産投資ですが、現在では副業感覚で不動産投資を始める方が増えています。
「終身雇用」や「年功序列の昇給制度」が崩壊しつつある今、副業収入という視点だけではなく、老後の不労所得や、生命保険の代わりとしての役割が注目されているようです。
確かに不動産投資は、上手く運用できれば、副業収入として利益を得たり、不労所得を得ることができるでしょう。
しかし、本当に不動産投資はそんなに簡単に手を出して、損のない投資なのでしょうか。
今回は副業収入などの利益を得るために、本当に不動産投資をやるべきなのかを解説していきます。
この記事を読めば、投資で副業収入を得るためにどうすれば良いかが分かるでしょう。
不動産投資とは？
不動産投資は、「売却益」と「運用益」という2種類の利益を得ることができます。
- 売却益：不動産の価値が上がったときに売却して得られる利益のこと
- 運用益：入居者から得られる毎月の家賃をもとにした利益のこと
不動産の価値が上昇していく市場状況は、バブル期のような特殊な場合を除いてあまりないので、現在の不動産投資では「運用益」が重視されています。
また、運用益を狙った不動産投資は主に「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。
ワンルーム投資
ワンルーム投資は、マンションの1室のみを購入し、家賃収入を得る投資方法です。
購入するのは1室だけなので、購入代金や維持費なども少なくて済むというメリットがあります。
しかしその一方で、1室分の家賃収入しか得ることが出来ないので、それほど大きな収入を得ることはできないというデメリットがあります。
ワンルーム投資は、初期費用をあまりかけずに副業感覚で不動産投資を始められることから、サラリーマンに人気の投資です。
一棟買い投資
一棟買い投資は、マンションや貸出用の戸建住宅を購入し、家賃収入を得る投資方法です。
一棟買い投資は、一棟丸ごと購入する必要があるため、購入代金や維持費は高くなるデメリットがある一方で、複数の部屋から家賃収入を得ることができるので、多くの収入を得ることができます。
不動産投資は自動でできる投資？
不動産投資では購入後に不動産業者に運営を任せることが多く、「購入さえしてしまえば楽に稼げる投資」というイメージを持たれている人も多いのではないでしょうか。
そのイメージは間違っておらず、不動産投資では近年急速に「自動化」が進んでいるようです。
AIによる自動化
近年投資分野においても急速にAIの普及が進み、不動産投資の世界にもAIが活用され始めています。
従来、不動産投資では機械的に物件の価値を判断するのが難しいとされており、投資初心者が気軽に不動産投資をできない理由となっていました。
しかし、AIの活用により物件の価値を簡単に予測することができるようになってきたのです。
例えば、オリックス銀行であれば以下のように不動産投資にAIを役立てています。
キャッシュフローシミュレーション
引用：オリックス銀行
調べたい不動産の情報を登録すれば、管理費や修繕費用などが自動表示され、あとは借入金などの状況を入力していけば、将来のキャッシュフローが自動でシミュレーション表示されます。
分析データ
引用：オリックス銀行
調べたい不動産の情報を登録すれば、賃料や築年数などの条件から調べたい物件について市場感を分析することができます。
統計データ
人口や周辺施設などの統計データを確認することで購入を検討している不動産の需要を把握することができます。
引用：オリックス銀行
このようにAIを利用することで、インターネット上でここまで詳細に不動産について調べることが可能になっており、不動産業界ではAIによる自動化が進んでいることが分かります。
管理の自動化
実際に不動産を購入した後は、自分で管理しなくても以下のように自動で管理することが可能です。
管理会社に委託
購入した不動産の管理を、不動産管理会社に委託することができます。
基本的には、家賃の数%を管理会社に支払うことで、入居募集から入居審査、家賃回収、物件清掃、退去時手続きなどを全て管理してもらうことが可能です。
副業として不動産投資をおこなっている人は、上記の業務を自分で全て管理するのは難しいので管理会社に委託していることが多いと言えるでしょう。
サブリース契約
一棟買い投資をしている人に人気の管理方法がサブリース契約です。
サブリース契約とは、購入した不動産の管理を不動産管理会社に委託するだけではなく、管理会社に部屋を全て借り上げてもらう契約で、入居の有無に関わらず一定額の家賃収入を保証してくれます。
サブリース契約を利用すれば空室になる心配をしなくても良くなるので、本当に何もする必要がありません。
まさに不動産管理の自動化と言えるでしょう。
不動産投資のリスク
ここまでで不動産投資がどのような投資かお分かり頂けたかと思います。
このように話を聞いていると不動産投資が簡単で楽に稼げる投資だと思えてきますが、実は不動産投資はこれほどうまくいく投資ではありません。
不動産投資は簡単で楽だというメリット以上にリスクが高い投資であり、不動産投資で失敗している人もたくさんいるのが現実です。
そこで、不動産投資をやる前に一度不動産投資のリスクについて考えていきましょう。
利回りが低すぎてお金が残らない
不動産投資では購入した物件の利益率のことを「利回り」と言います。
利回りとは、物件価格に対する年間家賃の割合のことで、利回りが低いと利益どころか赤字になってしまう可能性があります。
以下の結果をご覧ください。
引用：もふもふ不動産
この物件は利回りは7.37%ですが、年間を通して満室でなければ利益どころか赤字になってしまいます。
これに追加で、退去費用や部屋募集の際に、管理会社に支払う広告費などが2年に一回加算されてくると思うと、もはや不動産を所持していない方が良いと思うでしょう。
もちろん利回りが良い物件を見つけることができれば話は変わってきますが、もっとも需要がある東京都の利回りでさえも2016～2018年の3年間で平均4.7％と低迷しています。
このような状況であるため、十分な利回りの物件を見つけ出すのは非常に難しいと言えるでしょう。
ローンが払えない
副業で不動産投資をする際には「ローンは家賃収入と相殺できる」と考えて、ローンを組んで物件を購入される方も多いのではないでしょうか。
実際に副業として人気のワンルーム投資などでは、初期金額が安いことからローンも通りやすく、ローンを組めば初期費用も少なくて済みます。
しかし、年間を通して満室状態が続かなければローンはリスクに変わります。
先ほどの画像をもう一度みてください。
引用：もふもふ不動産
ローン返済は月あたり5万5千円で組まれていますので、もし空室の期間があればその期間は自分自身のお金からローンを支払う必要があるのです。
実際に空室が続いたことにより、ローン返済で物件を維持できなくなってしまう方もいるのが不動産投資の現実です。
家賃が下がってしまう
不動産は建物の老朽化や周辺地域の状況の変化により、家賃が下がってしまう場合があります。
基本的に管理会社により家賃設定の見直しがおこなわれますが、管理会社に管理を一任してしまっている以上、「空室が埋めるために家賃を下げざるを得ない」と判断されれば従うしかありません。
家賃が下がってしまえば予定していた利益を得ることはできませんし、赤字になることもありえます。
投資は本来自分でリスクコントロールをして収益を出していくものですが、不動産は楽に運用できる一方で、自己判断でリスクコントロールをするのが難しい投資なのです。
不動産自体の価格変動
建物の老朽化や周辺地域の状況の変化により、不動産自体の価格が下がってしまう可能性もあります。
先ほどお話したように運用していく中で収益が取れなかったり、ローンの支払いができず、不動産を売却しようとしても、不動産自体の価格が下がっていたらどうなるでしょうか。
売却した結果、ローンは完済できず、残るのは多額の借金のみという結果になってしまいます。
このように不動産自体の価格が下がってしまうことは大きなリスクとなるのです。
不動産より安全で楽に稼げる投資とは？
不動産投資は一見楽に稼げる投資のように思えますが、実はリスクが高く副業感覚で取り組むには向かない投資です。
副業感覚で利益を得ていきたいのであれば、リスクが少ない投資に取り組むべきなのです。
しかし、日中は本業をしている方にとって、リスクが低いだけでなく簡単にできる必要があるのも事実です。
そこで、不動産投資同様に簡単に取り組めて、運用方法次第では自動化できる投資を紹介します。
以下よりご確認ください。
バイナリーオプション
バイナリーオプションは外国為替を扱う投資で、非常にシンプルで分かりやすいロジックや低リスクであること、取引を自動化するツールが充実しているので近年人気を集めている投資です。
バイナリーオプションのロジック
バイナリーオプションは外国為替を扱う投資であり、外国為替とは「1ドル108円」など単位が異なる通貨通貨の取引のことです。
取引される価格は為替レートは日々変動しており、バイナリーオプションでは、日々変動している為替レートが「指定された時間に指定された価格より上がるか下がるかを当てるだけ」の投資となります。
例えば、為替レートが3時間後に1ドル108.5円より上がるか下がるかを予測し、上がると予測した場合に1ドル109円になっていれば利益が出るという仕組みです。
一見ギャンブルのように見えますが、各国の国際状況からも予測ができますし、「チャート」と呼ばれる値動きをグラフ化したツールを利用することで、値動きを予測することが可能になります。
このようにバイナリーオプションは、非常にシンプルなロジックの投資であり、誰でも簡単に取り組むことができるのが特徴です。
バイナリーオプションは低リスク
バイナリーオプションの損益額は「ペイアウト」と呼ばれる仕組みによって決定しており、国内ではペイアウトが一律1000円と決められています。
バイナリーオプションでは1ロット50円〜950円（予測の当たりやすさで価格が変動する）までの金額を投資することになります。
仮に1ロット600円を投資した場合は400円の利益(ペイアウト1000円ー元手600円)になり、損失が出た場合は、投資した金額のみ失うことになるので600円の損失になります。
このようにバイナリーオプションでは損失額が決められているので、元手資金以上の大きな損失を負う可能性が低いので、低リスクな投資と言われています。
取引を自動化する「サインツール」
バイナリーオプションの世界には、ただでさえ簡単な投資であるバイナリーオプションをさらに自動化するためのツールが存在します。
それが「サインツール」です。
サインツールとはAIが自動で為替レートの値動きを予測することで、上下どちらにエントリーすれば良いのかをサインで示してくれるツールです。
つまり、サインツールの示すサインどおりにエントリーするだけでいいので、自分で予測をする必要もありませんし、機械的に取り組むことができるのです。
サインツールを使えば、ほとんど手間をかけずに安定した利益を積み重ねていくことができるでしょう。
【まとめ】簡単かつリスクを抑えて安全に投資しよう！
日中本業で忙しい方が副業として投資を始めるときには、手間がかからない投資を選びたくなるのは当然のことです。
しかし、投資をやっていくうえでは手間がかからない以上に、リスクが低い安全な投資を選ぶことも重要なのであり、不動産投資は手間こそかかりませんが、リスクが高く副業感覚で投資するべきではないのです。
最後に紹介したバイナリーオプションはロジックも簡単ですし、サインツールを利用して手間がかからないように自動化することも可能です。
投資に興味がある方は、まずバイナリーオプションから始めることをおすすめします。
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